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房屋买卖合同违约金过高的问题纠纷分析

发布时间:2020-01-30 来源:买卖合同 手机版

房屋买卖合同违约金过高的问题纠纷分析

  商品房买卖合同中适用违约金的情形较多,如购房人迟延付款、开发商逾期交房或逾期办理房产证等,本文就审判实践中由此所引发的违约金问题进行如下分析:

  一、违约金的性质:

  《合同法》、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》等法律规定已确定违约金具有补偿和惩罚的双重性质,但以赔偿守约方的损失为主要功能,而非严厉惩罚违约方。

  二、违约金过高的认定标准问题:

  一般而言,衡量当事人约定的违约金是否“过分高于造成的损失”,可以当事人约定的违约金是否超过造成损失的30%为标准;但司法实践中经常出现,当事人约定的违约金虽未超过造成损失的30%,但仍远高于实际损失,我国现行法律对此并未明确规定一个比例或标准,法院通常会根据合同履行的实际情况以及双方举证的情况,决定是否对已经约定的违约金进行调整。

  三、违约金过高的主张方式:

  由于支付违约金是违约方承担民事责任的主要方式之一,因此对数额过高的违约金条款,人民法院可以根据当事人的请求适当进行调整;当事人可以通过反诉的方式提出,也可以通过抗辩的方式主张,对于当事人未提出调整违约金请求的,人民法院不得主动援引合同法的规定干预合同的明确约定。

  四、法院对违约金过高的调整:

  目前法院一般在调整违约金过高时,为保证实质公平往往不会简单采用固定比例等“一刀切”的做法,而是会根据案件的具体情形,以违约造成的损失为基准,综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱等因素,根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。

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